Cena widoczna w ofercie dewelopera nie jest jeszcze pełnym kosztem zakupu mieszkania. Poza wkładem własnym, ratami kredytu, wykończeniem lokalu czy opłatami bankowymi trzeba uwzględnić również wizyty u notariusza. W przypadku rynku pierwotnego najczęściej są co najmniej dwie: pierwsza przy zawieraniu umowy deweloperskiej, a druga przy podpisywaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na kupującego.
Wbrew pozorom rachunek otrzymany w kancelarii nie składa się wyłącznie z wynagrodzenia notariusza. Mogą znaleźć się na nim także podatek VAT, opłaty za wypisy aktu, opłaty sądowe oraz – w niektórych sytuacjach – podatek od czynności cywilnoprawnych. Kto właściwie ponosi te wydatki i jak można oszacować ich wysokość w 2026 roku?
Artykuł uwzględnia stan prawny obowiązujący 5 sierpnia 2026 roku. Warto pamiętać, że w Rządowym Centrum Legislacji znajduje się otwarty projekt zmiany maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dopóki nowe rozporządzenie nie zostanie podpisane, ogłoszone i nie wejdzie w życie, stosuje się dotychczasowe stawki.
Zakup mieszkania od dewelopera to zwykle dwa akty notarialne
Pierwszym ważnym dokumentem jest umowa deweloperska. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania inwestycji, ustanowienia własności konkretnego lokalu i przeniesienia jej na nabywcę. Kupujący zobowiązuje się natomiast do zapłaty ustalonej ceny zgodnie z harmonogramem.
Taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Nie wystarczy zwykły dokument podpisany w biurze sprzedaży. Ustawa deweloperska reguluje również podział kosztów: wynagrodzenie notariusza, wypisy aktu oraz koszty postępowania wieczystoksięgowego związane z zawarciem umowy deweloperskiej obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.
Drugim dokumentem jest końcowy akt przenoszący własność. Podpisuje się go zazwyczaj po zakończeniu budowy, uzyskaniu wymaganych zgód, odbiorze technicznym i uregulowaniu ceny. Dopiero ten akt sprawia, że kupujący staje się właścicielem mieszkania.
Kto płaci za umowę deweloperską?
W przypadku właściwej umowy deweloperskiej odpowiedź jest prosta: koszty ustawowo dzieli się po połowie. Deweloper nie może przerzucić na konsumenta całego wynagrodzenia notariusza, kosztu wypisów i opłat wieczystoksięgowych związanych z podpisaniem tej umowy.
Jeżeli więc łączna należność za czynności notarialne, wypisy i wpis roszczenia do księgi wieczystej wyniesie przykładowo 2200 zł, nabywca powinien pokryć 1100 zł, a pozostałą część deweloper.
Przed podpisaniem dokumentu warto poprosić wybranego notariusza o dokładną kalkulację. Osoba zainteresowana zakupem lokalu na Śląsku może wcześniej skonsultować dokumenty, korzystając z usług Notariusz Katowice, aby dowiedzieć się, jakie opłaty pojawią się przy konkretnej transakcji.
Trzeba przy tym odróżnić umowę deweloperską od zwykłej umowy rezerwacyjnej. Rezerwacja najczęściej nie wymaga aktu notarialnego, dlatego związane z nią koszty ustala się na innych zasadach.
Kto płaci za końcowy akt przeniesienia własności?
Ustawowy podział kosztów po połowie dotyczy zawarcia umowy deweloperskiej. Nie oznacza to automatycznie, że deweloper musi pokryć połowę wydatków związanych z końcowym przeniesieniem własności.
W praktyce umowy przewidują najczęściej, że koszty aktu przenoszącego własność ponosi kupujący. Dotyczy to przede wszystkim:
- taksy notarialnej,
- podatku VAT od wynagrodzenia notariusza,
- wypisów aktu,
- opłaty za wpis prawa własności,
- opłaty za założenie księgi wieczystej, jeżeli jest potrzebna,
- opłaty za wpis hipoteki,
- podatku PCC od ustanowienia hipoteki.
Nie jest to jednak zasada, której strony nie mogą zmienić. Deweloper może zgodzić się na pokrycie części kosztów albo zaoferować klientowi ich zwrot w ramach promocji. Decydujące znaczenie ma treść podpisanej umowy.
Jak wyliczana jest taksa notarialna?
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza. Rozporządzenie określa jej maksymalną wysokość, co oznacza, że kancelaria może zaproponować kwotę niższą. Podane w przepisach wartości są kwotami netto, do których dolicza się podatek VAT.
Przy czynnościach o wartości przekraczającej 60 000 zł, ale nieprzekraczającej 1 000 000 zł, maksymalna stawka podstawowa wynosi:
1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Dla wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł jest to:
4770 zł plus 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł.
W przypadku wartości przekraczającej 2 000 000 zł podstawowy wzór przewiduje 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z ograniczeniem maksymalnej kwoty wynikającym z rozporządzenia.
Przy umowie deweloperskiej oraz umowie ustanowienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego maksymalna taksa wynosi połowę stawki wyliczonej według powyższej tabeli.
Przykład dla mieszkania kosztującego 600 000 zł
Załóżmy, że wartość mieszkania wynosi 600 000 zł.
Najpierw obliczamy stawkę podstawową:
1010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3170 zł.
Ponieważ przy umowie deweloperskiej oraz przy przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego stosuje się maksymalnie połowę tej stawki, otrzymujemy:
3170 zł ÷ 2 = 1585 zł netto.
Po doliczeniu 23% VAT maksymalne wynagrodzenie brutto wynosi:
1585 zł + 364,55 zł = 1949,55 zł.
Przy zawieraniu umowy deweloperskiej kwota ta jest jeszcze dzielona pomiędzy strony. Udział kupującego w samej maksymalnej taksie wyniósłby więc około 974,78 zł brutto. Do tego dochodzi jego część kosztu wypisów oraz opłaty sądowej.
Przy końcowym akcie przeniesienia własności kupujący najczęściej pokrywa całe 1949,55 zł brutto, chyba że umowa z deweloperem stanowi inaczej. Należy podkreślić, że jest to maksymalna taksa, a nie obowiązkowa cena usługi. Ostateczna należność może być niższa.
Ile kosztują wypisy aktu?
Strony otrzymują wypisy aktu notarialnego, a kolejne egzemplarze mogą być potrzebne między innymi bankowi lub sądowi wieczystoksięgowemu. Maksymalna opłata za wypis, odpis albo wyciąg wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Do tej kwoty doliczany jest VAT.
Długi akt może mieć kilkadziesiąt stron, dlatego wypisy nie zawsze są symbolicznym wydatkiem. Jeżeli dokument ma 30 stron, jeden egzemplarz kosztuje maksymalnie:
30 × 6 zł = 180 zł netto, czyli 221,40 zł brutto.
Nie zawsze kupujący płaci za wszystkie wypisy sporządzone w związku z transakcją. Przy umowie deweloperskiej koszty wypisów wydawanych podczas jej zawierania dzielone są po połowie. Przy końcowym akcie zasady zależą od umowy stron i liczby potrzebnych egzemplarzy.
Jakie opłaty sądowe pojawiają się przy zakupie?
Notariusz składa elektronicznie wnioski do sądu wieczystoksięgowego i pobiera odpowiednie opłaty. Nie są one jego wynagrodzeniem, lecz należnościami przekazywanymi do sądu.
Do najczęściej spotykanych należą:
- 150 zł za wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej,
- 200 zł za wpis prawa własności,
- 100 zł za założenie księgi wieczystej lub odłączenie lokalu do nowej księgi,
- 200 zł za wpis hipoteki.
Opłata za wpis własności albo ograniczonego prawa rzeczowego, w tym hipoteki, wynosi co do zasady 200 zł. Wpis praw osobistych i roszczeń kosztuje 150 zł, natomiast założenie księgi wieczystej lub odłączenie nieruchomości objęte jest opłatą 100 zł.
Przy umowie deweloperskiej opłata za wpis roszczenia jest dzielona po połowie, więc kupujący pokrywa zwykle 75 zł. Przy końcowym przeniesieniu własności opłaty są najczęściej ponoszone w całości przez nabywcę.
Czy przy zakupie od dewelopera płaci się 2% PCC?
Standardowy zakup nowego mieszkania od dewelopera jest opodatkowany podatkiem VAT. Z tego powodu kupujący zasadniczo nie płaci dodatkowo 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości mieszkania.
To jedna z najważniejszych różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Przy zakupie używanego lokalu 2% PCC jest co do zasady liczone od wartości rynkowej nieruchomości, chyba że nabywca spełnia warunki ustawowego zwolnienia dotyczącego pierwszego mieszkania. Przy typowej sprzedaży deweloperskiej VAT jest już natomiast uwzględniony w cenie. Zasada ogólna mówi, że PCC pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy transakcja nie jest opodatkowana VAT.
Kupujący nie powinien więc samodzielnie odejmować VAT od ceny podanej przez dewelopera. W umowie i prospekcie informacyjnym należy sprawdzić, czy przedstawiona kwota jest ceną brutto i co dokładnie obejmuje.
VAT w cenie mieszkania, miejsca postojowego i komórki
Dostawa lokalu mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym jest najczęściej opodatkowana stawką 8% VAT. W przypadku lokali mieszkalnych limit powierzchni wynosi 150 m². Jeżeli powierzchnia jest większa, preferencyjna stawka obejmuje proporcjonalnie część mieszczącą się w ustawowym limicie.
Inaczej może wyglądać opodatkowanie garażu, samodzielnego lokalu użytkowego albo miejsca postojowego sprzedawanego jako odrębne prawo. W takich przypadkach może zostać zastosowana stawka 23%. Ostateczny sposób rozliczenia zależy jednak od prawnej konstrukcji transakcji, sposobu wyodrębnienia danego elementu oraz treści umowy. Dlatego przed podpisaniem dokumentów warto poprosić dewelopera o rozbicie ceny brutto i wskazanie stawek VAT dla poszczególnych składników.
Wyjątek dotyczący zakupu co najmniej sześciu mieszkań
Od zasady, zgodnie z którą sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega PCC, istnieje ważny wyjątek. Stawka 6% PCC może pojawić się przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego przez tego samego nabywcę w ramach jednej inwestycji – w jednym budynku albo w kilku budynkach wzniesionych na tej samej nieruchomości gruntowej.
Regulacja ta dotyczy przede wszystkim zakupów pakietowych, na przykład inwestorów nabywających większą liczbę mieszkań. Osoba kupująca jeden lokal dla siebie nie musi obawiać się tego podatku. Ministerstwo Finansów wskazuje, że szczególna stawka wynosi 6% i obejmuje szósty oraz każdy kolejny lokal spełniający ustawowe warunki, mimo że sprzedaż jest opodatkowana VAT.
PCC od hipoteki – niewielki, ale często pomijany koszt
Brak 2% PCC od zakupu mieszkania nie oznacza, że na rachunku nigdy nie pojawi się podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli nabywca finansuje zakup kredytem i ustanawia hipotekę na rzecz banku, podatek od ustanowienia hipoteki wynosi zazwyczaj 19 zł.
Jeżeli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest składane w akcie notarialnym, należność może pobrać notariusz. Gdy hipoteka jest ustanawiana na podstawie dokumentów bankowych poza aktem, podatnik może być zobowiązany do samodzielnego złożenia deklaracji PCC-3 i zapłaty podatku w terminie 14 dni.
Warto więc odróżnić dwa zobowiązania:
- PCC od zakupu mieszkania od dewelopera – najczęściej 0 zł,
- PCC od ustanowienia hipoteki – najczęściej 19 zł.
Ile łącznie przygotować na końcowy akt?
Dla mieszkania o wartości 600 000 zł, kupowanego na kredyt, orientacyjny rachunek przy końcowym przeniesieniu własności może obejmować:
- do 1949,55 zł brutto maksymalnej taksy notarialnej,
- około 200–500 zł za wypisy, zależnie od długości aktu i liczby egzemplarzy,
- 200 zł za wpis własności,
- 100 zł za założenie nowej księgi wieczystej, jeżeli będzie konieczne,
- 200 zł za wpis hipoteki,
- 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.
Łącznie może to być około 2500–3000 zł. W przypadku krótszego aktu, mniejszej liczby wypisów albo uzgodnienia niższej taksy koszt może być niższy. Jeżeli w akcie znajdują się dodatkowe czynności, kilka odrębnych praw lub osobno sprzedawane udziały, rachunek może wzrosnąć.
Jak uniknąć niespodzianki w kancelarii?
Jeszcze przed wyznaczeniem terminu aktu warto przesłać notariuszowi projekt umowy, cenę mieszkania, sposób finansowania i informacje o dodatkowych składnikach transakcji. Na tej podstawie kancelaria może przygotować szczegółowe zestawienie należności.
Wybierając Kancelaria Notarialna Katowice, można wcześniej zapytać nie tylko o wysokość taksy, lecz także o liczbę wymaganych wypisów, opłaty wieczystoksięgowe, dokumenty bankowe i sposób ustanowienia hipoteki.
Dobrze jest również sprawdzić w umowie deweloperskiej:
- kto wybiera notariusza,
- kto płaci za końcowy akt,
- czy deweloper pokrywa część kosztów w ramach promocji,
- czy miejsce postojowe i komórka są osobnymi przedmiotami sprzedaży,
- ile ksiąg wieczystych trzeba założyć,
- czy w akcie będzie składany wniosek o wpis hipoteki.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera koszty notarialne pojawiają się zazwyczaj na dwóch etapach. Wydatki związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym taksa, wypisy i opłata za wpis roszczenia, są ustawowo dzielone po połowie między kupującego i dewelopera.
Przy końcowym akcie przenoszącym własność koszty najczęściej ponosi już nabywca. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości, ustalonego wynagrodzenia notariusza, długości aktu, liczby wypisów, konieczności założenia księgi wieczystej oraz sposobu finansowania zakupu.
Typowy nabywca jednego nowego mieszkania nie płaci 2% PCC, ponieważ cena sprzedaży jest objęta VAT. Może jednak zapłacić 19 zł podatku od ustanowienia hipoteki. Szczególne 6% PCC dotyczy przede wszystkim osób kupujących co najmniej sześć mieszkań w tej samej inwestycji.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest poproszenie kancelarii o kalkulację jeszcze przed wyznaczonym terminem. Pozwala to przygotować odpowiednią kwotę i dokładnie sprawdzić, które należności są wynagrodzeniem notariusza, a które trafiają do urzędu skarbowego lub sądu.
